С 22 октября на российском финансовом рынке начинает работу принципиально новый инструмент поддержки ипотечного кредитования. Микрокредитные компании получат официальное право выдавать ипотечные займы, что должно решить проблему доступности жилищного кредитования в регионах со слаборазвитой банковской инфраструктурой. Банк России возьмет на функции формирования и регулярного обновления перечня организаций, имеющих право заниматься такой деятельностью.
Эксперт в области недвижимости Инна Семко подробно объяснила механизм работы новой системы. Ипотечные микрокредитные компании создаются как организации со стопроцентным государственным участием, что отличает их от традиционных микрофинансовых организаций. Региональные власти будут учреждать по одной такой компании, которая станет подотчетной государству и сможет работать исключительно с льготными ипотечными программами.
Появление МКК связано с изменениями законодательства, принятыми в прошлом году. Тогда из круга уполномоченных организаций, имеющих право выдавать ипотечные кредиты, были исключены некоторые структуры, что резко сократило количество доступных источников финансирования. В результате во многих регионах, особенно удаленных, получить ипотеку стало крайне сложно
Проблемы регионального ипотечного рынка
Несмотря на формальное присутствие банков по всей территории страны, в ряде регионов работают только отдельные крупные игроки. Мелкие банки либо полностью избегают ипотечных операций, либо не проявляют к ним интереса из-за низкой стоимости залогового имущества и высоких требований по резервированию. Ипотечное кредитование остается для банков не самым доходным направлением, особенно в условиях сохраняющихся высоких ставок и ужесточения регуляторных требований со стороны Центробанка.
Сложившаяся ситуация создала существенный дисбаланс в доступности ипотечных продуктов для жителей разных регионов России. В то время как в крупных городах представлен широкий выбор ипотечных программ, жители удаленных населенных пунктов часто сталкиваются с ограниченным предложением или полным отсутствием возможности получить ипотечный кредит.
Новые МКК не будут аналогами привычных микрофинансовых организаций, которые выдают краткосрочные займы «от зарплаты до зарплаты». Ипотечные микрокредитные компании создаются исключительно со стопроцентным государственным участием – то есть регионы будут учреждать по одной такой компании, подотчетной государству
Принципы работы ипотечных МКК
Микрокредитные компании ипотечного профиля будут работать по упрощенным схемам с традиционными банками. Они предусматривают менее бюрократизированные процедуры оформления и более гибкие системы оценки кредитоспособности заемщиков. Однако эксперт подчеркивает, что это не означает свободной выдачи кредитов без должной проверки.
Ключевым ограничением для новых МКК станет разрешение работать только с государственными и региональными льготными программами. Коммерческая ипотека по рыночным условиям остается прерогативой банковской системы. Такой подход позволяет сконцентрировать усилия на решении конкретной социальной задачи – обеспечении доступности льготного жилищного кредитования для нуждающихся категорий граждан.
Эти структуры смогут выдавать только ипотечные кредиты в рамках государственных или региональных льготных программ. Коммерческая, стандартная ипотека по рыночным условиям по-прежнему останется в зоне ответственности банков
Перспективы реализации и потенциальные сложности
Основная цель реформы заключается в обеспечении доступа к льготной ипотеке для жителей удаленных регионов. В рамках новых программ можно будет получить субсидии из регионального бюджета или оформить ипотеку по ставке, сниженной за счет механизмов государственной поддержки. Однако эксперты предупреждают, что быстрых результатов от запуска системы ожидать не следует.
Регионам потребуется время для создания и регистрации новых компаний, разработки внутренних процедур и налаживания операционных процессов. Только после завершения этих подготовительных этапов граждане смогут воспользоваться услугами ипотечных МКК. Сроки реализации могут значительно варьироваться в зависимости от конкретного субъекта федерации.
Есть и потенциальные минусы. В микрофинансовых структурах процентные ставки могут оказаться выше, чем в банках. Более доступная ипотека, как правило, компенсируется повышенной стоимостью кредита. Кроме того, пока остаются вопросы о том, смогут ли такие компании выдавать ипотеку гражданам с испорченной кредитной историей или нестандартным доходом
Значение реформы для рынка недвижимости
Запуск ипотечных микрокредитных компаний представляет собой попытку государства устранить системный дисбаланс в доступности ипотечных продуктов. Новый инструмент должен обеспечить возможность приобретения жилья для граждан, проживающих в самых отдаленных регионах России. Эти компании станут своеобразными региональными операторами по выдаче льготных ипотек, дополняющими, но не заменяющими банковскую систему.
Успех реализации программы будет зависеть от множества факторов, включая качество нормативного регулирования, эффективность взаимодействия между федеральными и региональными органами власти, а также готовность самих регионов к внедрению новой системы. В случае успешной реализации пилотных проектов программа может быть масштабирована на всю территорию страны.
Эксперты рынка недвижимости внимательно наблюдают за развитием ситуации, отмечая, что появление нового канала ипотечного кредитования может оказать существенное влияние на региональные рынки жилья. Увеличение доступности ипотеки способно стимулировать активность в тех регионах, где ранее возможности для приобретения жилья с использованием заемных средств были серьезно ограничены.
